La Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV advierte de que la presión demográfica, el encarecimiento del alquiler y la ausencia de vivienda protegida efectiva consolidan una emergencia habitacional de escala metropolitana
El mercado residencial en la ciudad de Valencia entra en una nueva aceleración: el precio medio de la obra nueva plurifamiliar supera ya los 4.500 €/m², tras una subida cercana al 10 % en apenas un trimestre. Así lo refleja el último informe correspondiente al segundo trimestre de 2026 de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politécnica de València (UPV), que constata un nuevo salto en los precios y evidencia que el acceso a la vivienda se tensiona a un ritmo cada vez más difícil de absorber por el mercado.
“El dato es muy contundente”, señala Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra. “No estamos ante una oscilación coyuntural del mercado, sino ante la consolidación de una emergencia habitacional de fondo. Valencia se está quedando sin vivienda asequible”, advierte.
Según la Cátedra, el problema ya no puede analizarse únicamente desde los límites administrativos de la ciudad. Valencia funciona hoy, desde el punto de vista residencial, como una verdadera “ciudad metropolitana”. La presión se ha extendido hacia l’Horta Nord, l’Horta Oest, l’Horta Sud, Sagunto y otros municipios de la corona urbana, que ya no actúan como alternativa asequible, sino como prolongación de un mercado tensionado.
“El problema ya no cabe dentro del término municipal”, apunta Cos-Gayón. “La demanda se mueve en clave metropolitana, pero seguimos planificando, tramitando y produciendo vivienda como si pudiera resolverse municipio a municipio”, añade.
El informe subraya que esta tensión tiene una causa estructural: el crecimiento demográfico y la formación de nuevos hogares avanzan a un ritmo que la producción residencial no está siendo capaz de absorber. La Comunitat Valenciana ha pasado de 4,96 millones de habitantes en 2016 a 5.549.539 habitantes en abril de 2026, incorporando en apenas una década cerca de 590.000 nuevos residentes. Además, las proyecciones apuntan a que podría situarse en el entorno de los 6,3 millones de habitantes en 2039.
A esta presión se suma el déficit residencial advertido por el Banco de España. Entre 2021 y 2025, España habría acumulado un déficit cercano a 750.000 viviendas por la diferencia entre los nuevos hogares creados y las viviendas terminadas. Solo en 2025 se formaron alrededor de 240.000 nuevos hogares, frente a unas 92.000 viviendas finalizadas.
“Cuando la población crece, los hogares se multiplican y la vivienda no se produce al mismo ritmo, la consecuencia es inevitable: suben los precios, se tensiona el alquiler y se expulsa a jóvenes y rentas medias del mercado”, afirma Cos-Gayón.
El alquiler tampoco ofrece ya una salida. Según el informe, la renta media residencial en Valencia se sitúa en torno a los 1.780 euros mensuales, prácticamente el doble que en 2019. Además, el mercado temporal ha dejado de ser un fenómeno marginal para convertirse en una pieza relevante del sistema.
“Cuando la compra queda fuera del alcance y el alquiler deja de ser una alternativa razonable, la vivienda se convierte en una frontera vital”, señala Cos-Gayón. “El problema ya no es elegir entre comprar o alquilar; es que una parte creciente de la sociedad no puede hacer ninguna de las dos cosas”, matiza.
En este contexto, la Cátedra considera especialmente grave la ausencia de vivienda protegida con escala suficiente. “La vivienda protegida no protege si no se construye”, afirma Cos-Gayón. “Una reserva de suelo no es una llave, una calificación urbanística no es un hogar y un módulo que no permite construir no genera vivienda asequible”, aclara.
El informe recuerda que una vivienda libre de 60 m² útiles en Valencia alcanza ya un precio estimado de 318.000 euros, claramente fuera de la capacidad razonable de compra de una pareja joven con dos salarios medios. Según las simulaciones de la Cátedra, ese mismo hogar tendría una capacidad de acceso sano de 161.917 euros, tomando como referencia un límite de 3,5 veces la renta bruta anual.
La VPP joven, una puerta real
Sin embargo, la VPP joven sí podría abrir una puerta real. Con el módulo vigente de 2.400 €/m² útil, una vivienda joven de 60 m² útiles se situaría en 144.000 euros, dentro de un ratio asumible para una pareja joven. El problema es que, con ese módulo, la promoción no resulta viable en la proporción que se necesita. Con un módulo actualizado a 2.600 €/m² útil, esa misma vivienda alcanzaría 156.000 euros, manteniéndose todavía dentro de un umbral razonable de acceso.
“Actualizar el módulo no es encarecer la vivienda protegida”, explica Cos-Gayón. “Es hacer posible que exista. Un módulo artificialmente bajo puede parecer socialmente deseable en el papel, pero si impide construir, su resultado es profundamente antisocial”, aclara.
La Cátedra recuerda además que Valencia dispone de suelo protegido identificado: 260.157,58 m² de superficie edificable residencial, con capacidad estimada para 2.312 viviendas posibles, en parcelas de titularidad pública y privada. “Hay suelo protegido, hay demanda solvente si el producto se ajusta a la renta real y hay una tipología joven que puede ser accesible. Lo que falta es convertir la posibilidad urbanística en producción efectiva”, resume Cos-Gayón.
El informe concluye que la actualización del módulo de VPP es necesaria, pero no suficiente. La emergencia habitacional exige activar suelo protegido, reducir plazos administrativos, impulsar la colaboración público-privada, revisar la fiscalidad de la vivienda asequible, industrializar la producción residencial y reconocer una verdadera tipología de vivienda asequible en alquiler.
“Lo que falta no es diagnóstico. Falta ejecución”, concluye Fernando Cos-Gayón. “Valencia necesita una política de Ciudad Metropolitana, no una suma de respuestas municipales. Necesita VPP viable, no VPP meramente anunciada. Porque la vivienda protegida no protege si no se construye”, finaliza.
Sobre Cátedra Observatorio de la Vivienda
La Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), creada en el año 2016, nace con el cometido de analizar el mercado inmobiliario de Valencia de forma científica, técnica, objetiva y pública, desde un enfoque institucional, centrado en el estudio del comportamiento de la demanda y su relación con la oferta, especialmente en la ciudad de Valencia y su área metropolitana. Su patronato cuenta con el patrocinio de Talvion, LandCo, DLS Homes, Doyou Media, HUB de Inversión Inmobiliaria, Urbania Developer, la Asociación de Promotores de Valencia (APROVA), Viviendea, Be More 3D, Viraje, Edicover, SFI Consulting, Broseta, ASICVAL y el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia.
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